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전세사기의 출발점 ‘깡통전세’를 제대로 아는 것이 가장 확실한 예방책입니다
서울 외곽, 경기 지역, 인천 등지에서 수천 명의 세입자가 전세 사기로 피해를 입고 있다는 뉴스가 끊이지 않고 있습니다. 특히 그 중심에는 늘 ‘깡통전세’가 있습니다. 전세 사기의 상당수가 깡통전세 구조를 기반으로 한 만큼, 피해 사례를 통해 구조를 이해하고 예방하는 것이 중요합니다.
깡통전세란 무엇인가?
‘깡통전세’란 전세보증금이 매매가와 거의 같거나 오히려 높은 상태를 의미합니다. 쉽게 말해 집주인이 집을 팔아도 세입자의 보증금을 모두 돌려주기 어려운 구조입니다. 집값이 하락하거나, 집주인이 대출을 끼고 있는 경우 더욱 위험성이 커집니다.
예를 들어, 매매가가 1억 2천만 원인 주택에 근저당 5천만 원이 잡혀 있고, 전세보증금이 1억 원이라면 세입자는 최우선 변제권이 없는 이상 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
깡통전세 사기의 전형적인 사례
다음은 최근 언론 보도와 실제 판례를 바탕으로 한 대표적인 깡통전세 피해 사례입니다.
사례 1. 인천 서구 신축빌라 전세 사기
A씨는 보증금 1억 3천만 원에 전세로 입주했지만, 해당 건물의 실 매매가는 1억 2천만 원에 불과했습니다. 임대인은 다수의 건물 소유주로, 동일 구조의 전세 계약을 수십 건 체결한 뒤 잠적했습니다. 세입자들은 등기부등본에서 확인 가능한 수천만 원의 근저당과 후순위 전입신고로 인해 보증금을 거의 회수하지 못했습니다.
사례 2. 경기 고양시 다세대주택 대출 사기
신축빌라의 분양가와 전세금이 동일하게 책정돼 있던 물건에 세입자들이 집중 입주했지만, 집주인은 이미 대출금과 세금을 체납 중이었습니다. 집값 하락과 경매 진행으로 인해 보증금을 온전히 돌려받은 세입자는 단 한 명도 없었습니다.
피해가 반복되는 구조적 원인
깡통전세 피해가 반복되는 이유는 다음과 같습니다.
- 허위 시세 정보 제공: 브로커나 중개업자가 시세보다 높은 전세가를 제시
- 전입신고·확정일자 미이행: 기본적인 법적 보호 장치를 놓치는 경우
- 실소유자와 임대인의 불일치: 위임장 없이 대리인이 계약을 체결하는 구조
- 다수의 임차인 전세금으로 건물 전체 회수: 전형적인 전세금 돌려막기 구조
이러한 구조는 특히 신축빌라에서 자주 발생하며, 입주민 대부분이 보증금 피해를 입게 됩니다.
깡통전세 피해, 사전 예방이 최선입니다
피해를 막기 위해선 반드시 다음 사항을 체크해야 합니다.
- 시세 확인 필수
호갱노노, 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 시세를 통해 매매가 대비 전세가율을 파악하세요. 전세가율이 80% 이상이라면 주의가 필요합니다. - 등기부등본 확인
인터넷등기소에서 임대인과 소유자가 동일한지, 근저당이나 가압류는 없는지 필히 확인하세요. - 확정일자 및 전입신고 즉시 진행
정부24를 통해 계약 즉시 전입신고 및 확정일자를 신청해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. - 보증보험 가입 여부 확인
HUG나 SGI 서울보증의 보증가입 가능 여부를 통해 해당 물건이 위험한지 판단할 수 있습니다. - 공인중개사 등록 여부 확인
한국공인중개사협회에서 등록 여부와 자격을 조회할 수 있습니다.
결론: 깡통전세는 더 이상 예외적 사기가 아닙니다
전세 사기 피해자 중 많은 분들이 “이런 일이 나한테 일어날 줄 몰랐다”고 말합니다. 하지만 깡통전세 구조는 이미 일상적으로 전국에 퍼져 있는 문제입니다.
기본적인 등기 확인, 시세 조사, 보증보험 확인만 하더라도 상당수 피해는 예방할 수 있습니다.
전세 계약 전, 반드시 한 번 더 점검하세요.
당신의 보증금은 그 누구보다 소중한 자산입니다.