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보증금 날릴 뻔했다는 말, 남의 일이 아닙니다
최근 몇 년 사이 전세 사기로 인한 피해 사례가 폭증하면서 정부와 언론에서도 지속적으로 경고음을 울리고 있습니다. 문제는 사기의 수법이 점점 다양해지고 교묘해지고 있다는 점입니다. 단순히 ‘깡통전세’만 알고 있어선 부족합니다. 오늘은 실거래 현장에서 실제로 발생한 전세 사기 유형들을 정리해보고, 각 유형별 예방법까지 함께 살펴보겠습니다.
1. 깡통전세형 사기
가장 대표적인 전세 사기입니다. 전세보증금이 매매가보다 과도하게 높은 경우, 임대인이 대출이나 체납으로 인해 보증금을 돌려줄 수 없는 구조를 말합니다.
- 특징: 매매가 대비 전세가율 90% 이상
- 위험요소: 매도불가, 경매 시 후순위 변제 가능성
- 👉 KB부동산 시세나 국토교통부 실거래가를 통해 시세를 반드시 확인하세요.
2. 명의 위조형 사기
임대인이 소유자가 아닌 제3자인데, 위조된 인감증명서나 위임장을 통해 계약을 진행합니다. 특히 빌라나 다세대주택에서 자주 발생합니다.
- 특징: 계약서상 임대인과 등기부 소유자가 다름
- 예방법: 인터넷등기소에서 실소유자 확인 필수
3. 이중계약 사기
하나의 물건에 대해 여러 명에게 전세 계약을 체결하거나, 기존 세입자에게 보증금을 반환하지 않고 다음 세입자의 보증금으로 돌려막는 방식입니다.
- 특징: 보증금 돌려막기 구조, 임대인의 자금 유동성 없음
- 위험요소: 우선순위 낮은 세입자 피해 가능성
임대차계약 전 전입신고 및 확정일자를 가장 먼저 받은 임차인이 우선변제권을 가집니다. 정부24에서 확인 가능합니다.
4. 신축빌라 허위시세 사기
분양가를 실제보다 부풀려 전세 계약을 유도한 뒤, 추후 매매 전환 시 큰 손해를 입히는 구조입니다. 보통 부동산 브로커와 집주인이 연결된 경우가 많습니다.
- 특징: 매매가와 전세가가 동일하거나 전세가가 오히려 높음
- 예방법: KB시세 등록 여부, HUG 보증보험 가입 가능 여부 확인
HUG 전세보증금 보증가입 여부로 위험 여부를 사전에 체크할 수 있습니다.
5. 전세권 설정 없는 월세 전환형
전세 계약을 맺고 난 뒤 집주인이 일방적으로 월세로 전환하려 하거나, 실제로는 ‘반전세’인데 전세로 둔갑해 계약이 진행되는 사례도 있습니다.
- 특징: 전세 계약이라 했지만 월세 전환 통보
- 위험요소: 임대차 계약서와 실제 금액 간 차이 발생
6. 다중 근저당권 설정형
계약 시점에서는 근저당이 없는 것으로 보이나, 확정일자와 전입신고를 마친 이후 대출이 추가 설정되는 구조입니다. 이 경우 보증금이 보호받지 못하는 위험이 큽니다.
- 특징: 계약 이후 등기부등본에 급격히 근저당 증가
- 예방법: 계약 당일에도 등기부등본 재조회 필요
7. 임대사업자 등록을 가장한 사기
공적 신뢰를 이용해 보증금을 맡겨도 안전하다는 착각을 유도합니다. 하지만 등록임대주택이라 해도 임대인의 체납이나 파산으로 보증금 반환이 불가능한 경우도 많습니다.
- 예방법: 임대사업자 여부만이 아니라 채무 상태와 신용 상태도 검토 필요
전세 사기, 유형은 달라도 피해는 치명적입니다
피해자 대부분은 “등기부등본만 봐도 몰랐을 것 같다”고 말합니다. 그러나 앞서 설명한 것처럼, 유형별 특징을 알고 사전에 구조를 점검하면 상당수 피해는 막을 수 있습니다.
✅ 계약 전, 등기부등본 확인은 이곳
✅ 시세 조회는 KB부동산, 국토부 실거래가
✅ 보증보험 가능 여부는 HUG, SGI 서울보증
✅ 전입신고·확정일자는 정부24