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전세 계약 전 반드시 해야 할 최소한의 안전장치
부동산 계약, 특히 전세 계약에서 등기부등본 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
겉보기엔 멀쩡해 보이는 집도, 등기부등본을 열어보면 근저당, 가압류, 소유자 불일치, 임차권 설정 등 위험 요소가 가득한 경우가 많습니다.
이 글에서는 등기부등본이란 무엇인지, 그리고 실제 계약 전 어떤 항목을 어떻게 봐야 하는지를 상세히 설명해드리겠습니다.
등기부등본이란?
등기부등본이란 부동산의 ‘신분증’이라 볼 수 있는 서류로, 소유권 관계, 근저당·가압류 등 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
- 표제부: 부동산의 물리적 정보 (대지면적, 건물번호 등)
- 갑구: 소유자 및 소유권 변동 기록
- 을구: 담보권(근저당 등)과 전세권, 가압류 등 설정 내역
어디서 어떻게 발급받을 수 있나?
📌 등기부등본은 온라인에서 즉시 발급 가능합니다.
- 발급 사이트: 대법원 인터넷등기소
- 수수료: 1건당 700원
- 발급방법:
① 사이트 접속 → ② 부동산 등기 열람 → ③ 주소 검색 → ④ 건물 전체 또는 특정 호수 선택 → ⑤ 열람/발급
주의: 다세대·오피스텔의 경우 반드시 해당 호수까지 지정해 열람해야 정확한 정보 확인이 가능합니다.
전세계약 전, 꼭 확인해야 할 항목
1. 실제 소유자인가?
- 갑구의 최종 등기명의인이 계약 상대방과 동일한지 확인합니다.
- 동일인이 아니면 반드시 위임장, 인감증명서, 본인확인절차 요구해야 합니다.
- ‘사칭 임대인’에 의한 사기 피해는 대부분 여기서 걸러지지 않은 경우입니다.
2. 근저당이나 가압류는 없는가?
- 을구에 기록된 근저당권이 있다면, 은행 등 채권자가 먼저 권리를 주장할 수 있습니다.
- 보증금보다 선순위 근저당이 많다면, 보증금 일부 또는 전액을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
- 특히 최근 빌라 전세사기에서는 계약 직후 대출을 몰래 설정하는 경우가 많으므로, 계약 당일 재열람도 반드시 필요합니다.
3. 전세권이 설정되어 있는가?
- 기존에 다른 임차인이 전세권을 설정한 상태라면, 계약 후 우선순위가 밀릴 수 있습니다.
- 전입신고 및 확정일자를 통해 임차권 보호를 받을 수 있지만, 전세권 설정이 있는지 여부는 반드시 확인해야 합니다.
실전 사례: 이럴 땐 주의
✅ “소유자 이름이 계약서상과 다릅니다.”
→ 계약을 중개하는 공인중개사에게 등기부등본상 소유자 확인 요청하세요.
✅ “등기부등본상 근저당 1억 5천, 전세금 2억 원이라는데 괜찮대요.”
→ 이 경우 우선변제권 상실 가능성이 높습니다. 안전하게 하려면 보증보험 가능 여부부터 확인해야 합니다.
✅ “임대인이 갑자기 월세로 바꾸자고 합니다.”
→ 전세 계약 체결 전에 등기부 확인 안 한 경우 이런 일이 발생합니다. 의심이 간다면 계약 전 다시 조회하세요.
함께 체크하면 좋은 사이트
- 실거래가 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 보증보험 가입 여부 확인: HUG, SGI 서울보증
- 공인중개사 조회: 한국공인중개사협회
- 전입신고/확정일자: 정부24
이처럼 등기부등본 확인 하나만 잘해도, 대부분의 전세사기 구조는 사전에 걸러낼 수 있습니다.
결론
“괜찮겠지”라는 생각은 가장 위험한 접근입니다.
특히 보증금을 기반으로 한 전세계약은 법적, 금융적 리스크를 동반하는 거래인 만큼 반드시 권리관계 확인이 선행돼야 합니다.
👉 계약 전 등기부등본을 열람하고
👉 계약 당일에도 다시 한 번 등기 확인
👉 불분명한 점이 있다면 공인중개사에게 반드시 해명을 요구
이 3가지만 지켜도 사기의 90%는 예방 가능합니다.