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확인만 잘하면 수천만 원의 손해를 막을 수 있습니다
전세 계약은 단순히 방을 고르고 계약서를 쓰는 수준이 아닙니다.
수천만 원에서 억대 보증금이 오가는 만큼, 사전에 꼼꼼하게 점검하지 않으면
깡통전세·명의도용·보증금 미반환 등 심각한 피해로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 실제 사례와 함께 정리했습니다.
1. 임대인의 실소유 여부 확인
계약의 첫 단계는 등기부등본 확인입니다.
- 반드시 대법원 인터넷등기소에서 직접 조회해 보세요.
- 계약 상대방이 집주인이 아닌 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
- 공동명의일 경우 모든 소유자의 동의 서류 필요
→ 실소유주가 아닌 제3자와 계약할 경우, 계약 무효로 보증금 손실 위험
2. 근저당, 가압류 여부 확인
- 등기부등본의 을구에는 대출(근저당), 가압류, 전세권 설정 여부가 나와 있습니다.
- 보증금보다 앞선 순위에 많은 대출이 설정되어 있으면, 보증금 회수 우선순위 밀릴 수 있음
→ 예: 매매가 3억, 전세금 2.7억, 대출 2.5억이면 사고 시 보증금 회수 거의 불가
3. 확정일자와 전입신고는 ‘세트’입니다
- 확정일자는 동사무소에 계약서 원본 제출 시 받을 수 있으며
- 전입신고는 보통 입주 직후 등본상 주소 이전을 통해 진행됩니다.
✔ 두 가지 중 하나라도 빠지면 보증금 보호 못 받습니다
→ 반드시 입주 당일, 확정일자 + 전입신고를 동시에 처리하세요.
4. 계약서 특약사항 꼼꼼히 보기
다음과 같은 특약은 반드시 명시해야 안전합니다.
- 임대인의 보증금 반환 책임
- 퇴거일 미준수 시 위약금
- 명도 지연 시 손해배상 조항
- 전입과 확정일자 진행 협조 조항
※ 중개사가 일괄 작성한 계약서 양식이라도 특약란에는 꼭 세입자 의사를 반영해 기재하세요.
5. 보증금 반환보증 가입 여부 확인
- **HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증의 보증금 반환보증은
세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 국가기관이 대신 지급해주는 제도입니다. - 단, 전입 + 확정일자 완료, 보증금 7억 이하, 보증서 발급 기준 충족 등의 조건이 있음
→ 가입 가능한 물건인지 사전에 중개사에게 확인, 가입 추천
6. 집 상태와 하자 유무 확인
- 계약 전 반드시 현장 실사 필수
- 벽지, 바닥, 곰팡이, 누수, 누전 등은 모두 사진으로 기록
- 하자가 있는 경우 ‘입주 전 보수 완료 조건’ 특약 기재
→ 입주 후 발견된 하자는 임대인의 보수 책임이 모호해지므로, 계약 전 조치 필요
7. 계약금·중도금·잔금 지급 시기와 방식
- 계약금: 계약서 작성 당일 지급
- 중도금: 분할 일정 명시
- 잔금: 입주일 당일 지급 + 전입신고 직후가 가장 안전
→ 잔금 먼저 주고 전입 못하면 우선변제권 못 갖는 경우 발생
→ 안전한 계약은 ‘잔금→전입→확정일자’ 순
8. 주변 전세 시세와 전세가율 비교
9. 계약서 사본, 중개사 등록번호 보관
- 공인중개사 자격증, 등록번호, 사무소 명칭은 반드시 확인
- 계약 후 계약서 사본 2부 보관, 중개사 사본도 복사해두면 분쟁 시 유리
- 한국공인중개사협회에서 중개사 등록 확인 가능
마무리
전세 계약은 한순간의 실수로 평생의 돈을 잃을 수 있는 민감한 거래입니다.
특히 최근 몇 년간 깡통전세, 역전세, 보증금 미반환 등의 문제가 반복되면서, 세입자 입장에서 철저한 대비가 필수가 되었습니다.
이 글의 내용처럼, 사전에 등기부등본 확인, 특약 기재, 확정일자·전입 동시 진행만 제대로 해도 대부분의 사고는 방지할 수 있습니다.