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보증금 지키려면 반드시 확인해야 할 핵심 개념
전세계약을 체결하고 입주까지 마쳤다고 해도,
확정일자를 받지 않았다면 ‘보증금 반환’을 법적으로 보장받지 못할 수 있습니다.
많은 세입자들이 ‘전입신고만 하면 되는 것 아니냐’는 오해를 가지고 있지만,
실제로는 확정일자까지 반드시 갖춰야 우선변제권이 발생합니다.
이번 글에서는 확정일자 없이 계약했을 때 발생할 수 있는 리스크를 사례와 함께 짚어보고,
세입자가 꼭 챙겨야 할 권리 확보 방법까지 안내드립니다.
전입신고와 확정일자, 다른 개념입니다
먼저 용어부터 정리해보겠습니다.
- 전입신고는 세입자가 이사 온 주소지를 행정기관에 신고하는 절차
→ 이를 통해 ‘대항력’을 확보 (새 집주인에게도 계약을 주장할 수 있음) - 확정일자는 계약서를 공적기관에서 날짜 도장을 찍어주는 절차
→ 이를 통해 ‘우선변제권’을 확보 (경매 시 보증금 돌려받을 수 있는 권리)
이 두 가지는 각기 다른 기능을 갖고 있으므로
둘 다 반드시 갖춰야 세입자로서의 법적 권리를 완전히 확보할 수 있습니다.
확정일자 없이 계약했을 때의 위험
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면,
집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.
특히 아래와 같은 상황에서 문제가 심각해집니다.
- 임대인이 주택을 담보로 이미 대출을 받아놨을 경우
- 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 채 파산하거나 실종될 경우
- 경매 낙찰가가 낮아서 다른 채권자들에게도 변제가 어려울 경우
이러한 상황에서 확정일자가 없다면 보증금 전액을 손해 볼 수 있습니다.
실제 사례로 보는 위험성
A씨는 보증금 2억 원에 전세계약을 체결하고 입주 후 전입신고만 완료
하지만 확정일자는 받지 않았음
몇 달 뒤 집주인이 금융기관 대출 연체로 경매 진행
→ 경매 낙찰금으로는 근저당권자 변제 후 잔금이 거의 없음
→ A씨는 확정일자가 없어 우선변제권 인정되지 않아 보증금 전액 손실
이처럼, 전입신고만으로는 우선변제 순위가 확보되지 않기 때문에
실제 위험에 처했을 때 법적으로 보호받을 수 없습니다.
전입신고만 했을 때와 확정일자까지 받은 경우 비교
| 대항력 | O | O |
| 우선변제권 | X | O |
| 보증금 반환 우선순위 | 없음 | 인정 |
| 법적 보호 수준 | 낮음 | 높음 |
꼭 기억해야 할 확정일자 신청 방법
확정일자 받는 방법은 간단합니다.
- 주민센터 방문 시: 임대차계약서 원본 지참 → 확정일자 도장 요청
- 온라인 신청: 정부24 전입신고 절차와 별개로 ‘확정일자 부여 요청’ 항목 따로 처리
※ 확정일자는 계약서에 찍는 도장이므로, 계약 변경 시마다 재신청이 필요합니다.
확정일자 없이 계약해버렸다면?
이미 계약을 체결하고 입주한 상태라면, 늦었더라도
지금 당장 확정일자를 받으셔야 합니다.
지연에 따른 손해는 줄일 수 없지만, 이후 발생할 수 있는 피해라도 최소화해야 합니다.
특히 계약 갱신 또는 임대차보호법 적용 시기 이전에 확정일자가 없었던 세입자는
법적 분쟁 시 매우 불리한 입장에 놓일 수 있으므로 조치가 시급합니다.
마무리
확정일자는 선택이 아니라 필수입니다.
전입신고만으로는 보증금 보호에 한계가 있으며,
확정일자까지 갖추어야만 대항력과 우선변제권을 모두 확보할 수 있습니다.
특히 최근처럼 깡통전세나 경매 리스크가 현실화되는 시장에서는
작은 행정 절차 하나가 수천만 원의 손실을 막아줄 수 있습니다.