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일반적으로 부동산을 두 채 이상 보유한 경우, 1가구 1주택 비과세 혜택은 받을 수 없다고 알려져 있습니다.
하지만 실무에서는 일정 요건을 충족하면 2주택자임에도 불구하고 비과세를 적용받는 특수한 경우들이 존재합니다.
이번 글에서는 2025년 현재 적용 가능한 예외적 비과세 사례를 유형별로 정리해보겠습니다.
미리 해당 요건을 숙지해두면, 예상치 못한 양도소득세 중과를 피하고 절세 전략을 세울 수 있습니다.
1. 일시적 2주택 비과세
가장 대표적인 특수 사례는 ‘일시적 2주택’입니다.
기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우라도, 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 신규 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
요건 (조정대상지역 기준)
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도
- 양도 주택은 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주
- 기존 주택 취득 시와 양도 시 모두 조정대상지역일 경우 → 1년 이내 양도로 단축됨
※ 조정대상지역 간 이사일 경우, 실거주 기간 요건도 함께 충족해야 합니다.
2. 상속주택 보유 시 비과세 인정
부모나 배우자로부터 상속을 통해 주택을 취득한 경우, 일정 조건을 충족하면 해당 상속주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
요건
- 상속 개시일부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하지 않음
- 해당 상속주택이 공동상속인 경우에도 요건 충족 시 비과세 가능
- 본인 명의의 주택이 비과세 요건(2년 보유·2년 실거주)을 갖춘 경우
이 경우, 상속주택은 주택 수에 포함되지 않아 실질적으로 1가구 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
3. 지방 저가주택 추가 보유 시
서울 또는 수도권 내 1주택자가 지방의 저가 소형주택을 추가로 보유한 경우,
조건에 따라 해당 지방 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.
요건
- 지방 소재 주택 (비수도권)
- 공시가격 1억 원 이하
- 임대 목적으로 보유
- 주된 생활 근거지와 다른 지역에 위치
이 요건을 충족하면 지방 저가주택은 1가구 2주택이 아닌 것으로 간주되어
본래 주택에 대해 1가구 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
4. 분양권 또는 조합원 입주권 동시 보유
주택과 분양권(또는 조합원 입주권)을 동시에 보유한 경우에도, 일부 상황에서는 주택 수에서 제외되거나 일시적 2주택 요건으로 비과세 적용이 가능합니다.
대표 사례
- 기존 주택 보유 상태에서 신규 분양권 취득
- 기존 주택을 일정 기간 내 양도 시 → 신규 주택 비과세 적용 가능
- 조합원 입주권은 실입주 후 양도 시 비과세 가능성 발생
단, 분양권은 2021년 1월 1일부터 주택 수에 포함되므로
기간 및 실거주 요건을 철저히 따져야 비과세가 인정됩니다.
5. 해외 거주로 인한 일시적 2주택
해외 파견이나 이주 등으로 인해 일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 경우에도
비과세 예외가 적용될 수 있습니다.
예시
- 본래 거주하던 주택을 처분하지 않은 채 해외 근무로 인해 신규 주택 매입
- 국내 귀국 후 일정 기간 내 기존 주택 양도
- 실거주 이력과 해외 체류 기간에 따라 국세청 유권해석으로 비과세 적용된 사례 존재
※ 이 경우는 일반 사례보다 불확실성이 크기 때문에 사전 세무상담이 매우 중요합니다.
6. 세대분리 후 동일 세대 복귀
자녀가 일시적으로 세대분리 후 주택을 취득한 뒤 다시 본가로 전입한 경우,
해당 주택을 단독 세대로 보지 않고 가족 전체가 1가구 1주택자로 판단되는 경우도 있습니다.
단, 이 경우는 실질 과세 원칙에 따라 판단되며,
세대분리의 목적, 독립성, 경제력 여부 등에 따라 과세 여부가 달라지므로 매우 세심한 접근이 필요합니다.
7. 폐가 또는 사용불가 주택 보유 시
법적으로는 주택으로 등재되어 있으나, 실사용이 불가능한 폐가나 무허가 건물 등은
특수한 경우에 한해 주택 수 산정에서 제외되기도 합니다.
- 오래된 단독주택이나 농가주택
- 붕괴 위험, 사용승인 취소된 건물
- 장기 방치 또는 이주 대기 중인 재개발 구역
이러한 주택은 감정평가·현장사진·자치단체 확인서 등으로 증명 가능하며,
국세청에 사전 질의 후 비과세 적용 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
마무리 요약
2주택자라고 해도 무조건 양도소득세를 내야 하는 것은 아닙니다.
상속, 일시적 2주택, 지방 저가주택, 분양권 등 다양한 사례에 따라 예외 조항이 적용될 수 있으며,
해당 조건을 충족하면 실질적으로는 1가구 1주택자로 인정받아 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
이처럼 2주택자에 대한 비과세 특례는 법령과 해석이 정교하게 적용되는 영역이기 때문에,
사전 확인과 전략 수립이 매우 중요합니다.
양도 전 반드시 자신의 상황이 위 특수사례에 해당하는지 점검해보시기 바랍니다.