종합부동산세 대상 확인 방법
나는 종부세 납부 대상일까? 기준과 계산 구조 총정리
주택을 보유하고 있다면 매년 6월이 되기 전에 꼭 확인해야 할 세금이 있습니다.
바로 **종합부동산세(종부세)**입니다.
종부세는 일반적인 보유세(재산세)와는 다른 구조로, 일정 기준을 초과하는 부동산 자산 보유자에게만 부과되는 세금입니다.
이 때문에 "나는 종부세 대상인가?"라는 질문을 받는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 종부세의 부과 기준, 대상자 확인 방법, 공제 항목, 신고 절차까지 실무적으로 알아두어야 할 핵심을 정리했습니다.
종부세란?
종합부동산세는 부동산 보유 자산이 일정 기준을 넘는 경우, 추가로 부과되는 세금입니다.
이는 단순한 재산세와는 달리 고가 자산 보유자에 대한 보유세 강화 목적으로 만들어진 제도이며,
개별 주택이 아닌 **‘주택의 합산 공시가격’**을 기준으로 부과됩니다.
종부세 과세 기준일
- 기준일: 매년 6월 1일
- 이 날짜에 주택을 보유하고 있다면 종부세 대상자 판단이 시작됩니다.
만약 6월 2일에 매수했다면, 해당 연도 종부세는 전 소유자가 납부하게 됩니다.
종부세 대상 확인 요건
| 1세대 1주택자 | 합산 공시가격 12억 원 초과 |
| 2주택 이상(다주택자) | 합산 공시가격 6억 원 초과 |
| 법인 보유 주택 | 금액과 상관없이 과세 |
공시가격은 국토교통부가 매년 고시하며,
‘부동산공시가격알리미’ 또는 홈택스에서 본인의 보유 주택 공시가를 확인할 수 있습니다.
공시가격이란?
공시가격은 정부가 산정한 주택의 기준 시가로, 실거래가와는 차이가 있습니다.
종부세는 이 공시가격을 기준으로 과세되기 때문에,
시세가 아닌 공시가격 합산액이 6억 또는 12억 원을 초과하는지를 기준으로 판단해야 합니다.
예시)
- 서울 소재 A 아파트 공시가격: 6.5억
- 경기 소재 B 아파트 공시가격: 5.5억
→ 합산 12억 → 1주택자 기준으로도 종부세 과세 대상
세대 기준 vs 인별 기준
종부세는 인별 합산으로 계산되며,
부부가 각각 주택을 보유 중이라면 각자 명의 기준으로 6억 또는 12억을 비교합니다.
단, 1세대 1주택 특례 요건을 충족하면 부부 공동명의도 1세대 1주택자로 인정받아
공시가격 12억 원까지 공제가 가능합니다.
공제 항목 및 감면 제도
- 기본공제
- 1세대 1주택자: 12억 원
- 그 외: 6억 원
- 고령자·장기보유 공제
- 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 최대 80% 세액공제 가능
- 단, 1세대 1주택자만 해당
- 공정시장가액비율
- 매년 국세청에서 정하며, 실질적인 과세표준을 조정하는 요소
- 2024년 기준 80% 적용 (정책 변경 가능성 있음)
종부세 계산 예시
1세대 1주택자가 공시가격 15억 원짜리 주택을 보유하고 있는 경우
- 과세표준 = (15억 – 12억) × 공정시장가액비율 80% = 2.4억
- 기본세율 적용: 0.5~2.7%
- 여기에 고령자·장기보유 공제를 적용하면 세부담이 상당히 줄어듭니다.
납부 및 신고 절차
- 고지 시기: 매년 11월 중순
- 납부 기간: 12월 1일 ~ 15일
- 납부 방법: 홈택스, 인터넷지로, 은행 창구
- 분납 가능 기준: 세액이 250만 원 초과 시 50%까지 분납 가능
※ 공시가격 이의신청 및 오류 정정은 매년 4~5월 사이 별도로 접수
마무리
종합부동산세는 고가 주택 보유자에게만 해당되는 세금이라고 생각하기 쉽지만,
공시가격 현실화와 시세 상승으로 인해 실거주자도 종부세 대상이 되는 사례가 점점 늘고 있습니다.
특히 2주택 이상 다주택자, 공동명의 보유자, 법인 명의 보유자는
예상보다 큰 세금이 부과될 수 있으므로 반드시 사전에 공시가격과 보유 형태를 확인해
전략적인 명의관리와 증여, 분할 보유 등의 절세 전략을 준비하셔야 합니다.