1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리
실거주자라면 반드시 알아야 할 비과세 조건
주택을 팔 때 가장 민감한 세금이 바로 양도소득세입니다.
그러나 일정 요건을 충족하면 1가구 1주택자는 양도세를 전액 면제받을 수 있습니다.
하지만 이 비과세 요건은 단순히 “한 채만 가지고 있으면 된다”는 수준이 아닙니다.
보유 기간, 거주 기간, 주택 수 판단 기준, 양도 시점 등 다양한 요소가 함께 작용합니다.
이번 글에서는 1가구 1주택 비과세를 받기 위한 조건과 주의사항을 실제 사례 중심으로 정리해보겠습니다.
1. 비과세 기본 요건
국세청은 다음 세 가지를 모두 충족할 경우,
1가구 1주택에 대해 양도소득세를 면제해줍니다.
① 1세대 1주택일 것
② 보유기간이 2년 이상일 것
③ 양도가액이 12억 원 이하일 것 (2022년 1월부터 9억 → 12억으로 상향)
즉, 세대 기준으로 단 한 채의 주택을 2년 이상 보유했고,
실거래가 기준 양도금액이 12억 원 이하이면 세금이 부과되지 않습니다.
2. 여기서 말하는 ‘1세대’란?
‘1세대’는 다음의 조건을 만족하는 사람들을 의미합니다.
- 주민등록표상 함께 거주하는 배우자 및 직계존비속
- 동일 주소지에 전입된 세대 구성원 전체를 하나의 세대로 봅니다.
- 단, 배우자와 이혼하지 않은 이상 별도 거주해도 같은 세대로 간주
※ 주택 수 판단도 ‘세대 기준’이므로,
부부 중 한 사람이 주택을 소유하고 있으면, 다른 사람 명의의 주택도 세대보유 주택 수로 포함됩니다.
3. 보유기간 2년 기준
보유기간은 등기접수일 기준으로 계산합니다.
예를 들어 2021년 3월 5일에 취득하고 2023년 3월 4일에 양도하면 2년 미만으로 간주되어 비과세 불가입니다.
단, 조정대상지역 내 주택의 경우 2년 거주 요건까지 충족해야 비과세가 적용됩니다.
| 비조정지역 | 보유기간 2년 이상 |
| 조정지역 | 보유 2년 + 실거주 2년 이상 |
※ 조정지역은 국토교통부가 지정한 지역으로, 주기적으로 변동되므로 청약홈 또는 국토부 홈페이지에서 확인 필요
4. 양도가액 12억 원 기준
2022년부터 1세대 1주택 양도세 비과세 기준이 12억 원으로 상향되었습니다.
이는 실거래가 기준으로, 매매계약서 상 금액이 기준입니다.
만약 매도금액이 15억 원이라면,
12억 원을 초과한 3억 원에 대해서만 양도세가 부과되며,
나머지 부분은 비과세 혜택을 받게 됩니다.
5. 일시적 2주택 비과세 요건
이사 목적으로 새 집을 사고 기존 집을 아직 팔지 않은 경우,
‘일시적 2주택자’로 인정받으면 기존 주택 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
요건은 다음과 같습니다.
- 새 주택을 취득한 날로부터 기존 주택을 2년 이내에 처분할 것
- 조정지역 내 주택 간 이동 시에는 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 기존 주택 1년 내 매도
- 두 주택 모두 1세대 1주택 요건을 충족해야 함
6. 비과세 판단 시 유의할 점
- 오피스텔이나 상가주택 보유 시 주택 수에 포함될 수 있음
- 분양권도 주택 수에 포함되므로, 계약만 한 상태라도 유의 필요
- 장기보유특별공제와는 별개로 비과세 여부를 먼저 판단
또한 세대원 중 누군가가 소형 주택을 증여받았거나,
지방에 소액의 주택을 공동명의로 보유한 경우에도 비과세 요건이 깨질 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
마무리
1가구 1주택 비과세는 부동산 매도 시 가장 큰 세금 혜택 중 하나입니다.
하지만 조건이 강화되고, 조정지역 여부나 주택 수 판단 기준이 복잡해졌기 때문에
단순히 “한 채만 있으면 된다”는 인식은 더 이상 통하지 않습니다.
매도 전 반드시 등기, 보유 기간, 거주 기간, 주택 수 등을 종합적으로 점검해야 하며,
필요하다면 세무 전문가와의 상담을 통해 비과세 요건 충족 여부를 검토한 후 매도 시기를 조정하는 것이
수천만 원 이상의 세금을 절감할 수 있는 가장 현명한 방법입니다.