전세계약서 체크리스트
놓치면 큰일 나는 필수 항목 총정리
전세계약은 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 법률행위입니다.
하지만 계약서 작성 시 기본 항목만 적혀 있거나, 내용 이해 없이 서명만 하는 경우가 많습니다.
그 결과 예상치 못한 분쟁이나 손해가 발생하는 일이 여전히 반복되고 있습니다.
전세 계약을 안전하게 체결하기 위해서는, 계약서 작성 전에 필수 항목을 사전에 점검하고 특약을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
이 글에서는 전세계약서에 반드시 포함되어야 할 항목과 주의사항, 특약 작성 팁까지 자세히 안내드립니다.
① 계약 당사자 정보 확인
- 임대인과 임차인의 실명·주민등록번호·주소가 명확히 기재되어 있어야 합니다.
- 특히 임대인의 소유권 여부는 등기부등본과 반드시 일치해야 하며, 대리 계약 시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
- 법인 명의의 임대일 경우 사업자등록증과 법인등기부등본 확인도 필요합니다.
- 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 에서 누구나 열람 가능하며, 계약 전 최소 하루 이내 발급본으로 확인해야 합니다.
② 대상 부동산의 정확한 표시
- 계약서에는 **주소지(지번/도로명), 면적, 건물 구조, 사용 용도, 부속시설(주차장·창고 등)**을 구체적으로 명시해야 합니다.
- 동일 주소의 다가구나 다세대 주택일 경우, 호수 또는 층수 오기재로 인한 분쟁이 많으므로 정확히 표기해야 합니다.
③ 임대 조건 명시
- 보증금, 계약 기간, 임대료(월세 계약 시), 납부일, 입주일 등은 반드시 숫자와 한글 병기(예: 10,000,000원 → 일천만 원)로 기재합니다.
- 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일도 명확히 표시하여 착오를 방지해야 합니다.
- 월세 계약이라면 관리비 부담 주체도 함께 기입해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
④ 관리비 및 공과금 부담 주체
- 수도세, 전기세, 도시가스, TV수신료, 인터넷, 청소비 등 공과금 항목은
임대인과 임차인 중 누가 부담하는지 명확히 기재되어야 합니다. - 관리비 항목 중 일부(예: 경비비, 청소비)는 임대인이 부담하는 경우도 있으므로 구체적으로 구분해야 합니다.
⑤ 특약사항 작성 팁
특약은 전세계약서에서 분쟁 발생 시 임차인을 보호할 수 있는 핵심 항목입니다.
실제로 다음과 같은 내용을 반드시 포함하길 권장합니다.
- 계약 해지 시 위약금 또는 위약 조건
- 주택 시설(보일러, 전등, 누수 등) 수리 주체
- 확정일자 및 전입신고 의무 사항
- 보증금 반환 관련 명확한 기한
- 임차인이 임대인 동의 없이 구조 변경 또는 전대하지 않는다는 항목
- 전세계약 만료 후 재계약 또는 퇴거 일정 조율 기준
📌 Tip: 특약사항은 문서로 남기고, 양 당사자의 서명 또는 날인을 반드시 받는 것이 중요합니다.
⑥ 등기부등본 확인 및 보증금 보호 대책
- 등기부등본을 통해 근저당권, 가압류, 소유권 이전 이력 등을 확인합니다.
- 보증금이 집값 대비 과도한 경우 깡통전세 위험이 있으므로 주의가 필요하며,
- 반환보증보험 가입 가능 여부와 보증기관(HUG, SGI 등)의 보증 한도 확인도 병행해야 합니다.
⑦ 전입신고 및 확정일자 확보 기재
- 계약서상 “임차인은 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 부여받는다”는 문구가 들어가 있어야
보증금 보호 요건 충족에 실효성이 생깁니다. - 향후 전세대출, 청약 특공 조건에도 반영되므로, 해당 문구 누락 없이 반드시 포함하세요.
확정일자와 전입신고 제대로 알기
전세 계약의 권리 보호 핵심 절차 정리 전세 계약 시 대부분은 집주인과 금액, 기간, 보증금만 신경 쓰지만,사실상 확정일자와 전입신고는 임차인을 보호하는 핵심 절차입니다.이 두 절차는 보
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⑧ 중개사무소 서명 및 고지 확인
- 중개인의 성명, 사무소 명칭, 등록번호, 연락처 등이 기재되어야 하며
- 중개수수료 고지, 설명의무 이행 여부 체크란에 양측 서명을 받는 것이 기본입니다.
- 중개사가 계약 과정에서 필수 고지를 하지 않았다면, 이후 분쟁 발생 시 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
마무리
전세계약서는 단순한 문서가 아닌, 수천만 원의 권리 관계를 보장하는 법적 증빙 자료입니다.
따라서 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 항목은 사전에 체크리스트로 정리해 두는 습관이 필요합니다.
특히 특약사항과 보증금 보호 조항은 실전에서 큰 역할을 하므로,
해당 내용이 누락되지 않도록 반드시 확인한 뒤 서명해야 합니다.
계약 전후로 변호사나 전문가의 조언을 받는 것도 하나의 안전장치가 될 수 있습니다.