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사기 피하는 전세계약 체크리스트

thedochhh 2025. 7. 30. 15:54
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확인만 잘해도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다

전세 계약은 단 한 번의 실수로 수년간 모은 자산을 잃을 수 있는 위험한 거래입니다.
계약서 도장 하나에 보증금 수천만 원이 오가는 만큼, 꼼꼼한 사전 확인이 반드시 필요합니다.
이번 글에서는 실제 전세계약을 체결하기 전 반드시 체크해야 할 항목들을 체크리스트 형태로 정리해드리겠습니다.

1. 임대인과 계약 상대방 일치 여부

  • 계약서상 임대인이 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
  • 등기부등본 상 소유자와 동일한지 확인하고, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 필히 요구해야 합니다.
  • 대법원 등기소에서 등기부등본 열람 가능

2. 등기부등본 체크 포인트

  • 갑구: 소유자, 소유권 이전 일자, 가압류 등
  • 을구: 근저당권(담보대출), 전세권, 가등기 등

✔ 주의사항

  • 근저당권이 설정된 경우, 말소기준등기일 이전의 권리만 보호받을 수 있음
  • 보증금이 선순위 채권보다 낮아야 우선변제 가능

3. 전세가율 확인

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4. 확정일자와 전입신고 계획 확인

  • 계약 체결 후 바로 전입신고 + 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다.
  • 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 보호를 못 받고, 그 반대도 마찬가지입니다.
  • 정부24에서 온라인 신청 가능

5. 보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

  • HUG 전세보증금 반환보증 또는 SGI 서울보증에 가입 가능한지 확인
  • 보증가입 불가 사유가 있는 매물은 그 자체로 리스크
  • 미가입 시 추후 임대인의 경매나 채무불이행 시 보증금 전액 손실 가능

6. 건축물대장, 중개사 자격도 확인 대상

  • 건축물대장에서 무허가 건축물 여부, 용도 위반 사항 확인
  • 공인중개사의 등록번호, 사무소명, 손해배상보험 가입 여부 확인
  • 한국공인중개사협회에서 조회 가능

7. 계약서 특약 사항 꼼꼼히 점검

  • 잔금일 이전 명도, 보증금 반환 책임 명확화, 계약 중 해지 사유 정리
  • 특약에 ‘임대인은 반환책임이 없다’는 조항이 있다면 절대 계약하지 말 것
  • 계약 전 반드시 중개사와 세부 특약 협의 필요

 

 

8. 주변 시세 및 임차 내역 파악

  • 주변 전세 시세보다 지나치게 저렴한 경우 ‘허위 매물’이나 ‘사기 가능성’
  • 같은 건물 내 다른 호실의 전세보증금과 비교 분석
  • 다가구·다세대 주택은 건물 전체 임차인 수와 보증금 총액까지 확인해야 순위 보호 가능성 파악 가능

9. 계약일, 잔금일, 입주일 체크

  • 전입신고와 확정일자는 입주일을 기준으로 하는 것이 원칙
  • 계약서상 기재된 잔금일과 입주일이 다를 경우, 실제 입주일에 기준 맞춰야 보증금 보호 가능

10. 반드시 직접 눈으로 확인하세요

  • 중개사가 “등기부 확인했어요”, “여긴 안전한 곳입니다”라고 해도 직접 확인 필수
  • 계약 당일, 건물의 외관 상태, 입주민 유무, 공사 흔적, 다른 세입자와 겹치는 일정 등을 눈으로 확인해야 함

마무리

전세사기의 대부분은 정보 부족에서 출발합니다.
계약 전에 위의 체크리스트만 철저히 점검하더라도, 대부분의 전세 피해는 예방할 수 있습니다.

무조건 중개사를 믿기보다는 내가 직접 체크하는 습관이 중요합니다.
계약서 도장 찍기 전에, 반드시 이 체크리스트 한 번 더 확인해보세요.

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